На головну

Логін:
Пароль:
Забули_пароль? Реєстрація
ТОВ "КрАЗ Лізинг"
Кошик
Пусто

Лизинг недвижимости: правовые аспекты и практические нюансы

Бесспорной тенденцией последних лет стал рост цен на недвижимость . Вопрос наличия в пользовании недвижимости для ведения бизнеса был и остается актуальным для любой компании, и приобретает особенную остроту в условиях роста цен. Одновременное же отвлечение значительных финансовых ресурсов на приобретение недвижимости является неэффективным. Предложения финансовых институтов относительно «длинных кредитов» являются ограниченными, а у компаний, в большинстве случаев, не хватит обеспечения для получения подобных кредитных ресурсов.

Решить эту проблему может лизинг недвижимости. Более того, лизинг иногда является единственным инструментом финансирования малого и среднего бизнеса. Такие предприятия достаточно часто не имеют кредитной истории, и активов, для обеспечения возвращения значительных финансовых ресурсов. На кредитные ресурсы банков им вряд ли можно рассчитывать. Предоставив предприятиям недвижимость в лизинг, лизинговая компания в качестве обеспечение перед кредитором передаст в залог это недвижимое имущество, которое она фактически приобретает в соответствии с целевым назначением кредита.

О сути и правовых основаниях операции.

Операция лизинга недвижимости не отличается, с точки зрения формы, от приобретения в лизинг любой техники или оборудования. Клиент выбирает объект недвижимости, обращается в лизинговую компанию с заявкой на финансирование. Если лизинговая компания примет решение финансировать операцию, с клиентом подписывается договор лизингу. В рамках договора клиент регулярно платит лизинговые платежи и по окончании срока лизинга право собственности на предмет лизинга, как правило, переходит к клиенту. Таким образом, операцию лизинга недвижимости сопровождают два основных договора -лизингу и покупке-продаже.

Параллельно с основными договорами заключаются следующие договоры (договор по привлечению финансовых ресурсов), догорел залоги или порука, договор страхования. К операции лизинга недвижимости привлекаются и оценщики на основании отдельных договоров.

Таким образом, правовая регуляция операции лизинга недвижимости определяется, в первую очередь, лизинговым законодательством, к которому традиционно относятся: Гражданский и Хозяйственный кодексы Украины, Закон Украины «О финансовом лизинге». Однако лизинговым законодательством нормативная регуляция финансового лизинга недвижимости не ограничивается. К таким отношениям применяются все нормативно правовые акты, которые регулируют вопрос приобретения имущества в собственность согласно договоров о покупке-продаже. Основным источником правовой регуляции отношений, связанных с покупкой-продажей, есть соответствующие нормы Гражданского кодекса Украины, которые содержат специальные правила, которые регламентируют заключение договора продажи недвижимости, его форму, действия сторон по его выполнению и тому подобное.

Количество привлеченных к этой операции лиц, комплексный характер отношений, более длительный срок операции, и ее значительная стоимость делают операцию лизинга недвижимости специфической и отличают ее от лизинга других видов активов. Кроме того, нужно учитывать тот факт, что недвижимость непосредственно расположена на земельном участке, который может быть как собственностью продавца недвижимости, так и находиться у него в пользовании, которое в известной мере усложняет операцию лизинга недвижимости, подчеркивая уникальность каждой из них. Таким образом, считать лизинг недвижимости стандартным продуктом не возможно, много будет зависеть от статуса самой недвижимости и участка, на котором она размещена.

Более активно лизинговые компании идут на соглашения с лизингом коммерческой недвижимости, которая является ликвидной. Соответственно риски лизинговых компаний являются ниже. Это относится к офисной, торговой, складской недвижимости.

Преимущества лизинга недвижимости для лизингополучателем:
Компания получает случай использовать большие помещения без значительных одновременных расходов;
Размер лизинговых платежей практически соотносится с размером обычных арендных платежей, однако по завершении срока лизинга предмет лизинга становится собственностью лизингополучателя. При этом рыночная стоимость такого предмета продолжает оставаться достаточно значительной; На предмет лизинга не может быть наложенный арест, взыскание третьих лиц, и тому подобное;
Достаточно часто все вопросы, связанных с оформлением приобретения недвижимости, страхованием, уплатой сборов, в Пенсионный фонд, земельного налога и тому подобное, берет на себя лизингодатель;
Условия лизинга являются гибче для лизингополучатель, чем условия кредита;
Если компания - владелец уже построенного помещения, нуждается в пополнении оборотных средств, то с помощью обратного финансового лизинга она может получить такие дополнительные средства. Для этого необходимо будет продать недвижимость лизинговой компаний в соответствии с договором покупки-продажи, а затем приобрести право пользования недвижимостью по договору финансового лизинга.

Существует и ряд налоговых преимуществ:
Лизингополучатель сразу имеет налоговый кредит на всю стоимость предмета недвижимости в момент получения этой недвижимости в пользование от лизингодателя;
Вознаграждение лизингодатель не является объектом налогообложением НДС (если она не превышает двойную учетную ставку НБУ (чудес п.3.2. Закону Украины «О НДС»)), и относится на валовые потери лизингополучателя в полном объеме;
Лизингополучатель засчитывает предмет лизинга себе на баланс как основное средство и, соответственно, насчитывает амортизацию, уменьшает ли базу налогообложения налогом на прибыль.

Невзирая на простоту и выгодность такой операции лизинг недвижимости развивается не такими быстрыми темпами.

Общие проблемы, сложности и риски
Это напрямую связанное с перечнем нормативно правовых ограничений, которые, в первую очередь, касаются невозможности приобретения в лизинг земли, которая расположена под отдельным объектом, и применении лизинга лишь по отношению к введенным в эксплуатацию объектов. Кроме этого существуют определены рыночные реалии, как то: непрозрачная рыночная история объектов недвижимости, занижения стоимости, и общий дефицит современных объектов недвижимости на рынке. Эти факторы сдерживают развитие лизинга недвижимости как эффективного инвестиционного механизма. Свое негативное влияние играет также отсутствие доступной информации о лизинге, и о возможности приобретения непосредственно недвижимости в лизинг. Теперь об упомянутых проблемах и сложностях более детально:
1.Финансовый лизинг недвижимости не предусматривает финансирование строительства новых сооружений. Он является возможным лишь по отношению к уже введенным в эксплуатацию помещениям. Этот факт исключает из перечня потенциальных объектов лизинговой операции все недостроенные сооружения и помещения. Хотя на практике эту проблему можно решить достаточно легко, в любом случае процесс сооружения нового помещения и введения его в эксплуатацию может затянуться на длительное время. Соответственно реализация соглашения лизинга также будет отложена во времени.
2.Значительный рост цен на недвижимость вызывает сложности в прогнозировании стоимости такой недвижимости в будущем. В отмеченных условиях говорить о широком распространении лизингу не приходится - такая форма отношений наиболее эффективна на стабильном рынке. В условиях, когда ни покупатель, ни продавец, не могут быть уверенными в том, что ставки аренды и продажи ближайшие годы останутся на нынешнем уровне, а не упадут, наоборот ли, не продолжат роста, лизинг является достаточно рискованным инструментом.
3.Последние годы в Украине рынок недвижимости являет собой рынок продавца - спрос на недвижимость значительно превышает предложение. В такой ситуации владельцы недвижимости заинтересованные в быстром завершении продажи недвижимости, и не желают иметь дела с проверками финансовых рисков и проверками самих объектов недвижимости, которые, как правило, проводятся лизинговыми компаниями. Ведь такие компании покупают недвижимость для передачи в пользование клиенту (лизингополучатель). Расчеты в Украине за недвижимость осуществляются, обычно, в наличной форме, в то время как лизинг недвижимости предусматривает лишь безналичную форму расчетов. Большинство объектов коммерческой недвижимости создано еще к процессам перестройки и были приватизированы не достаточно прозрачно, в следствие чего такие объекты со сложностями проходят юридическую экспертизу. Кроме этого, продавцы недвижимости часто не готовы реализовать ее по рыночной цене, в «белую», поскольку балансовая стоимость значительно ниже рыночной стоимости (исключением из этого является новостройка). Лизинговая компания получает банковский кредит для приобретения объекта, в связи с этим и компания, и банк, который ее финансирует, заинтересованные в максимальной прозрачности операции по приобретению недвижимости, наличия надлежащей документации, относительно этой недвижимости, информации о ее владельцах, цены и тому подобное.
4.Поскольку на отношения лизинга распространяются все положения законодательства, которые регулируют отношения найма, следует помнить, что договор лизинга недвижимости сроком на один год и больше подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, что определенно статьями 793, 794 Гражданского кодекса Украины. Нотариальное удостоверение но государственная регистрация договора лизинга относятся к техническим сложностям реализации проекта лизинга недвижимости и тянут за собой дополнительные расходы, связанные с уплатой госпошлины, стоимости нотариальных услуг, что, в свою очередь, удорожает операцию лизинга недвижимости для клиента (лизингополучателя).
5.Кроме перечисленных расходов существуют еще расходы из уплаты сбора в Пенсионный фонд, который, как временная мера, внедрен больше 5-ти лет тому назад и не отменен и до этого времени, составляет 1% от оценочной стоимости объекта недвижимости. Однако даже если желание клиента получить в лизинг определенную им недвижимость совпадает с возможностями лизинговой компании и недвижимость окажется при проверке прозрачной и продавец радостно ее продаст по реальной рыночной цене, необходимо преодолеть не меньший комплекс проблем, связанных с реализацией прав на землю, на которой расположенная недвижимость.

Земельные проблемы
1. Таким образом, один из принципиальных признаков недвижимости - крепкую связь с земельным участком, на котором она расположена. Это предопределяет невозможность перемещения объекта недвижимости с одного места на другое. Логическим становиться вопрос перехода прав на земельный участок к лицу, к которому переходят права на объект недвижимости (помещение, здание, сооружение), которая размещена на таком участке. Ведь пользоваться объектом недвижимости и не иметь никаких прав на земельный участок не представляется возможным. Однако следует помнить, что согласно законодательства земельный участок не может быть предметом лизинга. Закрепить права лизингополучателя на земельный участок в связи с предоставлением ему в лизинг объекта недвижимости необходимо на основании отдельного договора, аренды земельного участка.
2. В таком случае желательно, чтобы продавец недвижимости был и владельцем земельного участка, на котором она расположена. Тогда и неожиданностей с землей меньше. Лизингодатель сможет купить у такого продавца недвижимость и одновременно купить у него и земельный участок, на котором размещенная недвижимость, но передать недвижимость в лизинг, а земельный участок - в аренду. Хотя, рассуждая над вопросом приоритетности покупки земельного участка лизингодателем, нужно осознавать, что сам земельный участок также будет стоить кругленькую сумму, и, вкладывая эту сумму именно в приобретение земельного участка, лизингодатель на первом этапе нужно привлечь еще больше средств, чтобы хватило и на недвижимость, и на земельный участок, постепенно (в течение 5-10 лет) возвращая вложенные средства через платежи от клиента (лизингополучатель). Это бесспорно увеличивает и риски лизингодатель. Более того, кроме стоимости самого участка, дополнительными расходами окажутся также стоимость услуг нотариуса, уплата госпошлины и сбора в Пенсионный фонд, которые вместе превысят 2 % реальной стоимости земельного участка. В случае же продажи участка и объекта недвижимости лизингополучатель по завершении операции лизинга отмеченные расходы и собрания нужно будет платить повторно из оценочной (а не окончательной) стоимости и участка, и объекта недвижимости. Аренда земельного участка у продавца недвижимости лизингодателем разрешит ситуацию с уплатами лишних сборов в бюджет в интересах сторон лизингового соглашения, однако риск того, что владелец земельного участка в любое время поведет себя непонятным чином (пожелает вернуть себе во владение участок, поставит вопрос об увеличении арендных платежей, решит ее продать, или на участок будет наложенный арест или другое запрещение и тому подобное) остается высоким.
3. Ситуация, когда лизингодатель по указанию лизингополучателя приобретет недвижимость у продавца, который лишь имеет право пользования земельным участком, на котором расположенная недвижимость, а сам земельный участок находится в государственной или коммунальной собственности, является наихудшей и нежелательной, поскольку не прогнозируемых проблем в такой операции лизинга окажется больше, чем это кажется с первого взгляда. Решение всех таких проблем не всегда будет зависеть от воли сторон лизинговой операции, соответственно увеличиваются риски всех ее участников.
Главная проблема, которую нужно будет здесь решить, - переоформление договора аренды участка на имя лизингодателя. И здесь могут возникнуть сразу следующие сложности: во-первых, передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляются на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Иногда такое решение можно ожидать по полгода, пока соберется соответствующая сессия совета и будет принятое решение и собраны все необходимые подписи. Во-вторых, обязательным будет пересмотр арендной платы за пользование земельным участком, а спрогнозировать ее новый размер практически невозможно. Все находится в руках должностных лиц, переговоры с которыми нужно вести задолго до этапа подготовки к перезаключению договора аренды на имя лизингодателя. Даже при позитивном решении ситуации и подписании договора аренды между органом власти и лизингодателем по завершении срока действия договора лизинга те же проблемы будут ожидать и лизингополучателя, что соответственно увеличивает риски и удорожает операцию лизинга. Ведь быть уверенным в том, что лизингополучатель скоро решит эти проблемы, как уже отмечалось, невозможно.
4. Следует также иметь в виду, что согласно действующего законодательства договор аренды земельного участка вступает в силу после его государственной регистрации. В отличие от регистрации договора найма (лизингу) недвижимости, которая осуществляются сразу же после нотариального удостоверения договора найма (лизингу), государственная регистрация договору аренды земельного участка осуществляется структурными подразделениями Центра государственного земельного кадастра при Госкомзема Украины путем внесения записей в книгу регистрации.
5. Последняя из проблем, связанных с землей, заключается в значительных расходах времени на переоформление документов, которые подтверждают право собственности на землю. Процесс переоформления актов на право собственности на земельные участки является достаточно длительным и на практике должен «поощряться» в разный способ с целью ускорения. Такая долгосрочность уменьшает преимущества лизинга как гибкого и быстрого инвестиционного механизма. Подводя итог, хотелось бы отметить, что, невзирая на комплекс проблем, лизинг недвижимости постепенно развивается как направление и будет развиваться в будущем. Хотелось бы также пожелать успехов тем участникам лизинговой отрасли, которые окажутся настойчивыми, и, не ввиду сложностей, реализуют не одну операцию лизинга недвижимости. Желаем успехов!

________________________________________________________________

Сразу хотели бы отметить, что под недвижимостью в этой статье понимают здания, сооружения и другие объекты, расположенные на земельных участках. Сами земельные участки, если о них идет речь в этой статье, вспоминаются отдельно и не включаются в понятие «недвижимость» по содержанию этой статьи. (Прим. автора)

 
Останні новини:
Про лізинг
Лізинг – це сучасний ефективний спосіб фінансування транспортних засобів. Суть його полягає у довгостроковій оренді автомобіля із правом викупу в кінці строку лізингу.