На головну

Логін:
Пароль:
Забули_пароль? Реєстрація
ТОВ "КрАЗ Лізинг"
Кошик
Пусто

Лізинг нерухомості: правові аспекти та практичні нюанси

Безперечною тенденцією останніх років стало зростання цін на нерухомість1 . Питання наявності в користуванні нерухомості для ведення бізнесу було та залишається актуальним для будь-якої компанії, та набуває особливої гостроти в умовах зростання цін. Одночасне ж відволікання значних фінансових ресурсів на придбання нерухомості є неефективним. Пропозиції фінансових інститутів щодо «довгих кредитів» є обмеженими, а у компаній, в більшості випадків, не вистачить забезпечення для отримання подібних кредитних ресурсів.

Вирішити цю проблему може лізинг нерухомості. Більше того, лізинг іноді є єдиним інструментом фінансування малого та середнього бізнесу. Такі підприємства досить часто не мають кредитної історії, та активів для забезпечення повернення значних фінансових ресурсів. На кредитні ресурси банків їм навряд чи можна розраховувати. Надавши підприємствам нерухомість в лізинг, лізингова компанія в якості забезпечення перед кредитором передасть в заставу це нерухоме майно, яке вона фактично придбає відповідно до цільового призначення кредиту.

Про суть та правові підстави операції.

Операція лізингу нерухомості не відрізняється, з точки зору форми, від придбання в лізинг будь-якої техніки або обладнання. Клієнт обирає об'єкт нерухомості, звертається в лізингову компанію із заявкою на фінансування. Якщо лізингова компанія прийме рішення фінансувати операцію, з клієнтом підписується договір лізингу. В рамках договору клієнт регулярно сплачує лізингові платежі та по закінченні строку лізингу право власності на предмет лізингу, як правило, переходить до клієнта. Таким чином, операцію лізингу нерухомості супроводжують два основні договори -лізингу та купівлі-продажу.

Паралельно з основними договорами укладаються наступні договори (договір по залученню фінансових ресурсів), догорів застави чи поруки, договір страхування. До операції лізингу нерухомості залучаються і оцінщики на підставі окремих договорів.

Таким чином, правове регулювання операції лізингу нерухомості визначається, в першу чергу, лізинговим законодавством, до якого традиційно відносяться: Цивільний та Господарський кодекси України, Закон України «Про фінансовий лізинг». Проте лізинговим законодавством нормативне регулювання фінансового лізингу нерухомості не обмежується. До таких відносин застосовуються всі нормативно-правові акти, що регулюють питання придбання майна у власність згідно договорів купівлі-продажу. Основним джерелом правового регулювання відносин, пов'язаних з купівлею-продажем, є відповідні норми Цивільного кодексу України, які містять спеціальні правила, що регламентують укладення договору продажу нерухомості, його форму, дії сторін по його виконанню тощо.

Кількість залучених до цієї операції осіб, комплексний характер відносин, більш тривалий термін операції та її значна вартість роблять операцію лізингу нерухомості специфічною та відрізняють її від лізингу інших видів активів. Крім того, треба враховувати той факт, що нерухомість безпосередньо розташована на земельній ділянці, яка може бути як власністю продавця нерухомості, так і знаходитись у нього в користуванні, що певною мірою ускладнює операцію лізингу нерухомості, підкреслюючи унікальність кожної з них. Таким чином, вважати лізинг нерухомості стандартним продуктом не можливо, багато буде залежати від статусу самої нерухомості і ділянки, на якій вона розміщена.

Більш активно лізингові компанії йдуть на угоди з лізингом комерційної нерухомості, яка є ліквідною. Відповідно ризики лізингових компаній є нижчими. Це відноситься до офісної, торгівельної, складської нерухомості.

Переваги лізингу нерухомості для лізингоодержувача:

  • Компанія отримує нагоду використовувати великі приміщення без значних одночасних витрат;
  • Розмір лізингових платежів практично співвідноситься з розміром звичайних орендних платежів, проте по завершенні строку лізингу предмет лізингу стає власністю лізингоодержувача. При цьому ринкова вартість такого предмету продовжує залишатись досить значною;
  • На предмет лізингу не може бути накладений арешт, стягнення третіх осіб тощо;
  • Досить часто всі питання, пов'язані з оформленням придбання нерухомості, страхуванням, сплатою зборів в Пенсійний фонд, земельного податку тощо, бере на себе лізингодавець;
  • Умови лізингу є більш гнучкими для лізингодержувача, ніж умови кредиту;
  • Якщо компанія - власник уже збудованого приміщення, потребує поповнення обігових коштів, то за допомогою зворотного фінансового лізингу вона може отримати такі додаткові кошти. Для цього необхідно буде продати нерухомість лізинговій компаній відповідно до договору купівлі-продажу, а потім придбати право користування нерухомістю за договором фінансового лізингу.

Існує і низка податкових переваг:

  • Лізингоодержувач одразу має податковий кредит на всю вартість предмету нерухомості в момент отримання цієї нерухомості в користування від лізингодавця;
  • Винагорода лізингодавця не є об'єктом оподаткування ПДВ (якщо вона не перевищує подвійну облікову ставку НБУ (див п.3.2. Закону України «Про ПДВ»)), та відноситься на валові втрати лізингоодержувача в повному обсязі;
  • Лізингоодержувач зараховує предмет лізингу собі на баланс як основний засіб та, відповідно, нараховує амортизацію, чи зменшує базу оподаткування податком на прибуток.

Незважаючи на простоту та вигідність такої операції лізинг нерухомості розвивається не такими швидкими темпами.

Загальні проблеми, складнощі та ризики

Це напряму пов'язане з переліком нормативно-правових обмежень, які, в першу чергу, стосуються неможливості придбання в лізинг землі, що розташована під окремим об'єктом, та застосуванні лізингу лише по відношенню до введених в експлуатацію об'єктів. Крім цього існують певні ринкові реалії, як то: непрозора ринкова історія об'єктів нерухомості, заниження вартості і загальний дефіцит сучасних об'єктів нерухомості на ринку. Ці фактори стримують розвиток лізингу нерухомості як ефективного інвестиційного механізму. Свій негативний вплив відіграє також відсутність доступної інформації про лізинг, та про можливість придбання безпосередньо нерухомості в лізинг. Тепер про згадані проблеми та складнощі більш детально:

1.     Фінансовий лізинг нерухомості не передбачає фінансування будівництва нових споруд. Він є можливим лише по відношенню до уже введених в експлуатацію приміщень. Цей факт виключає із переліку потенційних об'єктів лізингової операції всі недобудовані споруди та приміщення. Хоча на практиці цю проблему можна вирішити досить легко, в будь-якому випадку процес спорудження нового приміщення та введення його в експлуатацію може затягнутись на довгий час. Відповідно реалізація угоди лізингу також буде відкладена в часі.

2.     Значне зростання цін на нерухомість викликає складнощі в прогнозуванні вартості такої нерухомості в майбутньому. В зазначених умовах говорити про широке поширення лізингу не доводиться - така форма відносин найбільш ефективна на стабільному ринку. В умовах, коли ні покупець, ні продавець не можуть бути впевненими в тому, що ставки оренди та продажу найближчі роки залишаться на теперішньому рівні, а не впадуть, чи навпаки, не продовжать зростання, лізинг є достатньо ризикованим інструментом.

3.     Останні роки в Україні ринок нерухомості являє собою ринок продавця - попит на нерухомість значно перевищує пропозицію. В такій ситуації власники нерухомості зацікавлені в швидкому завершенні продажу нерухомості, та не бажають мати справу з перевірками фінансових ризиків та перевірками самих об'єктів нерухомості, які, як правило, проводяться лізинговими компаніями. Адже такі компанії купляють нерухомість для передачі в користування клієнту (лізингоодержувачу). Розрахунки в Україні за нерухомість здійснюються, зазвичай, в готівковій формі, в той час як лізинг нерухомості передбачає лише безготівкову форму розрахунків.

Більшість об'єктів комерційної нерухомості створено ще до процесів перебудови та були приватизовані не досить прозоро, в наслідок чого такі об'єкти зі складнощами проходять юридичну експертизу. Крім цього, продавці нерухомості часто не готові реалізувати її по ринковій ціні, в «білу», оскільки балансова вартість значно нижча ринкової вартості   (виключенням з цього є новозбудована нерухомість). Лізингова компанія отримує банківський кредит для придбання об'єкту, у зв'язку з цим і компанія, і банк, який її фінансує, зацікавлені в максимальній прозорості операції з придбання нерухомості, наявності належної документації щодо цієї нерухомості, інформації про її власників, ціни тощо.

4.     Oскільки на відносини лізингу поширюються всі положення законодавства, що регулюють відносини найму, слід пам'ятати, що договір лізингу нерухомості строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, що визначено статтями 793, 794 Цивільного кодексу України. Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору лізингу (правочину) відносяться до технічних складнощів реалізації проекту лізингу нерухомості та тягнуть за собою додаткові витрати, пов'язані зі сплатою держмита, вартості нотаріальних послуг, що, в свою чергу, здорожує операцію лізингу нерухомості для клієнта (лізингоодержувача).

5.     Крім перелічених витрат існують ще витрати зі сплати збору в Пенсійний фонд, який, як тимчасова міра, запроваджено більше 5-ти років тому та не відмінено і до цього часу, складає 1% від оціночної вартості об'єкту нерухомості.
Проте навіть якщо бажання клієнта отримати в лізинг визначену ним нерухомість співпадає з можливостями лізингової компанії та нерухомість виявиться при перевірці прозорою і продавець радо її продасть по реальній ринковій ціні, необхідно подолати не менший комплекс проблем, пов'язаних з реалізацією прав на землю, на якій розташована нерухомість.

Земельні проблеми

1. Таким чином, одна з принципових ознак нерухомості - міцний зв'язок з земельною ділянкою, на якій вона розташована. Це зумовлює неможливість переміщення об'єкта нерухомості з одного місця на інше. Логічним становиться питання переходу прав на земельну ділянку до особи, до якої переходять права на об'єкт нерухомості (приміщення, будівлю, споруду), що розміщена на такій ділянці. Адже користуватись об'єктом нерухомості та не мати ніяких прав на земельну ділянку не представляється можливим. Проте слід пам'ятати, що згідно законодавства земельна ділянка не може бути предметом лізингу. Закріпити права лізингоодержувача на земельну ділянку у зв'язку з наданням йому в лізинг об'єкту нерухомості необхідно на підставі окремого договору, оренди земельної ділянки.

2. В такому випадку бажано, щоб продавець нерухомості був і власником земельної ділянки, на якій вона розташована. Тоді і несподіванок з землею менше. Лізингодавець зможе купити у такого продавця нерухомість та одночасно купити у нього і земельну ділянку, на якій розміщена нерухомість, та передати нерухомість в лізинг, а земельну ділянку - в оренду. Хоча, розмірковуючи над питанням пріоритетності покупки земельної ділянки лізингодавцем, треба усвідомлювати, що сама земельна ділянка також буде коштувати кругленьку суму, та, вкладаючи цю суму саме в придбання земельної ділянки, лізингодавцю на першому етапі потрібно залучити ще більше коштів, щоб вистачило і на нерухомість, і на земельну ділянку, поступово (протягом 5-10 років) повертаючи вкладені кошти через платежі від клієнта (лізингоодержувача). Це безперечно збільшує і ризики лізингодавця. Більше того, крім вартості самої ділянки, додатковими витратами виявляться також вартість послуг нотаріуса, сплата держмита та збору в Пенсійний фонд, які разом перевищать 2 % реальної вартості земельної ділянки. У разі ж продажу ділянки та об'єкту нерухомості лізингоодержувачу по завершенні операції лізингу зазначені витрати та збори треба буде сплачувати повторно з оціночної (а не остаточної) вартості і ділянки, і об'єкта нерухомості. Оренда земельної ділянки у продавця нерухомості лізингодавцем вирішить ситуацію зі сплатами зайвих зборів в бюджет на користь сторін лізингової угоди, проте ризик того, що власник земельної ділянки в будь-який час поведе себе незрозумілим чином (забажає повернути собі у володіння ділянку, поставить питання про збільшення орендних платежів, вирішить її продати, або на ділянку буде накладений арешт чи інша заборона тощо) залишається високим.

3. Ситуація, коли лізингодавець за вказівкою лізингоодержувача придбає нерухомість у продавця, який лише має право користування земельною ділянкою, на якій розташована нерухомість, а сама земельна ділянка перебуває в державній або комунальній власності, є найгіршою та небажаною, оскільки непрогнозованих проблем в такій операції лізингу виявиться більше, ніж це здається з першого погляду. Вирішення всіх таких проблем не завжди буде залежати від волі сторін лізингової операції, відповідно збільшуються ризики всіх її учасників. Головна проблема

яку треба буде тут вирішити, - переоформлення договору оренди ділянки на ім'я лізингодавця. І тут можуть виникнути одразу наступні складнощі: по-перше, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюються на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Іноді таке рішення можна очікувати по півроку, допоки збереться відповідна сесія ради та буде прийняте рішення і зібрані всі необхідні підписи. По-друге, обов'язковим буде перегляд орендної плати за користування земельною ділянкою, а спрогнозувати її новий розмір практично неможливо. Все знаходиться в руках посадових осіб, переговори з якими треба вести задовго до етапу підготовки до переукладення договору оренди на ім'я лізингодавця. Навіть при позитивному вирішенні ситуації і підписанні договору оренди між органом влади та лізингодавцем по завершенні строку дії договору лізингу ті ж самі проблеми будуть очікувати і лізингоодержувача, що відповідно збільшує ризики та здорожує операцію лізингу. Адже бути впевненим у тому, що лізингоодержувач скоро вирішить ці проблеми, як вже зазначалось, неможливо.

4. Слід також мати на увазі, що згідно чинного законодавства договір оренди земельної ділянки набуває чинності після його державної реєстрації. На відміну від реєстрації договору найму (лізингу) нерухомості, яка здійснюються одразу ж після нотаріального посвідчення договору найму (лізингу), державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України шляхом внесення записів до книги реєстрації.

5. Остання з проблем, пов'язаних з землею, заключається в значних витратах часу на переоформлення документів, що підтверджують право власності на землю. Процес переоформлення актів на право власності на земельні ділянки є досить тривалим та на практиці має «заохочуватись» в різний спосіб з метою прискорення. Така довготерміновість зменшує переваги лізингу як гнучкого та швидкого інвестиційного механізму.

Підводячи підсумок, хотілось би відзначити, що, незважаючи на комплекс проблем, лізинг нерухомості поступово розвивається як напрямок і буде розвиватись в майбутньому. Хотілось би також побажати успіхів тим учасникам лізингової галузі, які виявляться наполегливими, та, не зважаючи на складнощі, реалізують не одну операцію лізингу нерухомості. Бажаємо успіхів!


1- Одразу хотіли б відмітити, що під нерухомістю в цій статті розуміються будівлі, споруди та інші об'єкти, розташовані на земельних ділянках. Самі земельні ділянки, якщо про них йдеться в цій статті, згадуються окремо та не включаються в поняття «нерухомість» по змісту цієї статті. (Прим.автора)

 
Останні новини:
Про лізинг
Лізинг – це сучасний ефективний спосіб фінансування транспортних засобів. Суть його полягає у довгостроковій оренді автомобіля із правом викупу в кінці строку лізингу.